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La SCI et la défiscalisation immobilière

Micro entreprise

Lorsque vous recevez le montant de votre impôt sur le revenu, vous pouvez envisager de le diminuer. En effet, il existe de nombreux dispositifs possibles qui permettent d’alléger la facture fiscale, par exemple vous pouvez cotiser sur les plans d’épargne retraite, employer un salarié à domicile pour des heures de ménage, faire des dons aux associations ou réaliser des travaux de rénovation énergétique de l’habitat. Mais le dispositif qui parait le plus avantageux, surtout si vous êtes un chef d’entreprise, c’est la création d’une Société Civile Immobilière et de mettre en place une stratégie de défiscalisation immobilière. Avant de vous en expliquer les tenants et les aboutissants, je vais vous présenter ce qu’est une SCI.

Qu’est-ce que la SCI ?

La SCI permet de ne plus détenir le bien directement mais d’être associé à une société qui elle détient le bien. Les statuts de la SCI fixent les règles du jeu, ils permettent de désigner la ou les personnes qui représenteront la société, la gérance, ainsi que l’étendue de ses prérogatives.

Le plus souvent, la gérance peut décider seule des travaux, mais lorsqu’il s’agira de vendre le bien, c’est en général l’assemblée des associés qui donnera son aval. Cette répartition des pouvoirs peut évidemment être adaptée en fonction des objectifs des parties. La SCI est une personne morale, elle dispose d’un compte bancaire et doit tenir une comptabilité afin que chaque rentrée ou dépense soit recensée et qualifiée.

Chaque associé peut ainsi clairement connaître la situation financière et patrimoniale de la SCI. Fiscalement, la Société Civile ne paye pas elle-même d’impôts sur ses revenus sauf si elle le demande. A défaut d’opter pour l’impôt sur les sociétés, les revenus nets sont imposés directement au niveau de chaque associé comme s’il détenait le bien immobilier en direct. A proportion de sa participation au capital bien sûr. L’utilisation de la SCI est très variée, certaines ne détiennent que la nue-propriété du bien immobilier, d’autres n’ont que l’usufruit. Certaines vont emprunter et d’autres pas. Les combinaisons sont presque infinies, l’une d’elle correspond forcément à votre projet.

A l’étude de votre situation globale, un professionnel peut vous accompagner pour définir vos objectifs et vous aider à faire en sorte que la SCI soit un projet intéressant financièrement.

L’investissement locatif est-il un bon moyen de réduire ses impôts ?

Le moyen le plus couramment sollicité pour défiscaliser reste l’immobilier locatif. En effet, si vous achetez un logement et que vous le mettez en location, vous pouvez bénéficier d’une réduction significative. Par exemple si vous êtes un chef d’entreprise et que vous souhaitez acheter votre local professionnel, la SCI qui est considérée comme une personne physique pourra contracter un prêt bancaire dans le cadre d’un investissement locatif : le bien sera loué par vous-même.

Si vous investissez dans un logement ancien, la loi Malraux prévoit une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30% des montants des travaux de restauration dans la limite d’un plafond de 100 000 euros. Attention, tous les logements anciens ne sont pas éligibles au dispositif Malraux, seules certaines villes comme Aix-en-Provence, Meaux ou Auxerre sont concernées.

Si vous achetez un logement neuf, la loi Pinel prévoit une réduction d’impôt pour l’achat d’un bien dont le montant total de l’investissement n’excède pas 300 000 euros et 5500 euros par m² habitable. Cette réduction dépend de la durée de location du bien. Si vous louez votre logement pendant 6 ans, vous pourrez bénéficier de 12% de réduction sur le montant de vos impôts, pendant 9 ans de 18% et pendant 12 ans de 21%, à répartir sur toute la durée de location. Par exemple, si le montant de votre impôt s’élève à 4000 euros et que vous investissez 150 000 euros dans un logement pour une durée de location de 6 ans, vous pouvez obtenir une réduction d’impôt totale de 18 000 euros à répartir sur les 6 années, soit 3000 euros de réduction par an. S’il est loué sans interruption, son prix de revient pourrait être de 40% du prix d’achat.

Cependant, décider d’investir dans un logement pour le loyer nécessite une certaine trésorerie de départ pour pouvoir acquérir le bien.

Si vous envisagez un investissement locatif, rapprochez-vous de votre conseiller bancaire, il vous aidera à définir le montant que vous pouvez accorder à votre projet. Les dispositifs sont susceptibles de varier d’année en année.